Узбекистан, Ташкент - АН Podrobno.uz. В период масштабного строительства и реконструкции собственникам домов, квартир и другой недвижимости просто необходимо знать порядок изъятия земельного участка, свои права и механизм защиты этих прав.

Экономист-аналитик и независимый эксперт Игорь Цой рассказал редакции АН Podrobno.uz о соблюдении нормативно-правовых актов при изъятии земельных участков для государственных и общественных нужд и защите права частной собственности.

О том, что должен знать собственник дома, квартиры и других объектов недвижимого имущества, попавших под снос, читайте в колонке экономиста Игоря Цоя.

С чего начинается снос?

Согласно указу президента от 01.08.2018 г. № УП-5495 "О мерах по кардинальному улучшению инвестиционного климата в Республике Узбекистан" с 1 сентября 2018 года принятие решений об изъятии земельных участков для государственных и общественных нужд допускается исключительно после проведения открытого обсуждения с заинтересованными лицами, земельные участки которых планируется изымать, а также оценки выгод и издержек.

Это очень важный шаг, направленный на развитие диалога с народом, демократии и соблюдения прав и интересов собственников недвижимости. При этом "градостроительная деятельность юридических и физических лиц должна быть ограничена в случае, если она препятствует реализации прав и законных интересов собственников, владельцев и пользователей сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости" (часть 2 статьи 4 Градостроительного кодекса).

До этого про изъятие земельного участка собственник узнавал только при получении "письма счастья": уведомления об изъятии земельного участка по решению соответственно хокима района, города, Совета Министров Каракалпакстана, хокимиятов областей и Ташкента либо по решению Кабинета Министров.

"Хокимияты соответствующих районов (городов) обязаны уведомить собственников жилых, производственных и иных строений, сооружений и насаждений о принятом решении письменно под роспись не позднее, чем за шесть месяцев до начала сноса, с приложением к уведомлению копий соответствующих решений Совета Министров Республики Каракалпакстан, хокимов областей и города Ташкента об изъятии земельного участка, сносе жилых, производственных и иных строений, сооружений и насаждений, расположенных на земельном участке" (часть 2 пункта 4 «Положения о порядке возмещения убытков гражданам и юридическим лицам в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд», далее «Положение»).

Все четко прописано, но на практике имеются факты, когда снос был осуществлен без уведомления. Кроме того, уведомления, извещения, объявления, сообщения, информация – какие только названия не присутствуют в оповещении, которые оформляются застройщиками, их представителями, органами по земельным ресурсам и государственного кадастра, адвокатскими конторами, махаллинскими комитетами, гаражными управлениями.  

Всеми, кроме того органа, который обязан уведомлять о сносе – хокимият района.  Это подтвердило и Министерство юстиции (письмо № 11/23-739/17 от 18.09.2018 г.): уведомление должно быть подготовлено хокимиятом района и, согласно постановлению Кабинета Министров от 29.03.1999 г. № 140, размещаться на соответствующем бланке организации.

При этом "документ подписывается руководящими работниками организации или другими должностными лицами в соответствии с их компетенцией, установленной действующим законодательством или иными правовыми актами".

Следует отметить, что уведомление, подготовленное не хокимиятом района, не имеет юридической силы и дата получения такого "уведомления" не является началом отсчета 6-месячного срока до начала сноса. Суд не вправе принимать решения о принудительном выселении жильцов после истечения 6-месячного срока после получения уведомления, оформленного ненадлежащим образом или до истечения этого срока, даже если уведомление получено от хокимията.

Что такое государственные и общественные нужды при принятии решения об изъятии земельного участка?

До последнего времени не было четкого определения, что понимать под государственными и общественными нуждами. Чиновники под этот термин подводили любое необходимое или мнимое решение, пожелание руководства. Указ президента от 01.08.2018 г. № УП-5495 конкретизировал, что включается в это понятие: "установить, что изъятие земельных участков для государственных и общественных нужд допускается исключительно в следующих целях:

• предоставление земель для нужд обороны и государственной безопасности, охраняемых природных территорий, создания и функционирования свободных экономических зон;

• выполнение обязательств, вытекающих из международных договоров;

• обнаружение и разработка месторождений полезных ископаемых;

• строительство (реконструкция) автомобильных и железных дорог, аэропортов, аэродромов, объектов аэронавигации и авиатехнических центров, объектов железнодорожного транспорта, мостов, метрополитенов, тоннелей, объектов энергетических систем и линий электропередачи, линий связи, объектов космической деятельности, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей;

• исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов за счет средств Государственного бюджета, а также в других случаях, прямо предусмотренных законами и решениями президента Узбекистана".

Принятие этого указа конкретизирует основания изъятия земельных участков для нового строительства и реконструкции, ограничивает административный ресурс чиновников, уменьшает степень субъективизма и волюнтаризма при принятии ими решений, исключает разночтения при применении норм закона.

Кому и как предоставляется компенсация?

Важнейшим вопросом при изъятии земельных участков является механизм предоставления компенсации, наиболее распространенным видом которого является предоставление гражданам в собственность другого равноценного благоустроенного жилого помещения. Существующий принцип равноценности предоставляемого жилого помещения определяется как величина, равная по цене сносимому жилому дому (квартире) собственника.

Законом от 11 октября 2018 года № ЗРУ-497 внесены изменения в статьи 27 и 28 Жилищного кодекса, согласно которым компенсации предоставляются только собственникам сносимых жилых домов (квартир).

При этом формулировку указанных статей можно трактовать и так, что социальная норма площади при предоставлении жилья будет соблюдаться только в отношении собственников. Некоторые эксперты настаивают, что "при предоставлении другого жилья взамен сносимого… его площадь должна быть не ниже социальной нормы – минимум 16 м2 на 1 человека по общему правилу".

Непонятно, что подразумевается экспертами под "общим правилом". Кроме того, статья 27 Жилищного кодекса в новой редакции гласит: "в случае сноса находящихся в собственности граждан жилых домов (квартир)… собственникам, по их выбору и по соглашению сторон предоставляется в собственность другое равноценное благоустроенное жилое помещение площадью не ниже социальной нормы площади жилья". Это можно понять, как соблюдение социальной нормы площади жилья только в отношении собственников.

Другие эксперты также говорят, что "с юридической точки зрения путем внесения данных изменений не ущемляются права лиц, постоянно проживающих с собственником жилья, но конкретизируется и гарантируется законное право собственника на компенсацию".

Право собственника на получение компенсации действительно гарантируется, что совсем не означает соблюдение прав и интересов лиц, постоянно проживающих в сносимом жилье. Оппонентам, которые могут ссылаться на статью 42 Жилищного кодекса "Социальная норма площади жилья" и пункт 14 Положения, отвечу, что статья 42 Жилищного кодекса ничего не говорит про соблюдении социальной нормы площади жилья при предоставлении компенсации в случае сноса, а пункт 14 Положения, в связи с внесенными изменениями в Жилищный кодекс, утратил свою силу.

Именно поэтому и хокимияты, и застройщики при предоставлении жилья взамен снесенного все чаще заменяют принцип равноценности принципом равнозначности: когда предлагается жилое помещение, площадь которого равна площади освобождаемого жилого помещения, независимо от количества проживающих. Такой смысл в понятие "равноценности" вкладывает и хокимият города Ташкента (пункт 15 проекта постановления Кабинета Министров "Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков физическим и юридическим лицам в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд в городе Ташкенте").

Думается, если эксперты правы, то редакция части 1 статьи 27 ЖК должна быть более конкретной: "в случае сноса находящихся в собственности граждан жилых домов (квартир)… собственникам по их выбору и по соглашению сторон предоставляется в собственность другое равноценное благоустроенное жилое помещение площадью не ниже социальной нормы площади жилья для собственников, членов их семей, а также граждан, постоянно проживающих в этих домах (квартирах)".

В противном случае, государство переложило решение вопросов с предоставлением жилья для граждан, постоянно проживающих в домах, подлежащих сносу, исключительно на собственника жилья.

Другим распространенным видом компенсации является денежное возмещение стоимости сносимой недвижимости, которое перечисляется на счет собственника. Размер компенсации определяется оценочными организациями по заявке любой из сторон.

Следует отметить, что оценщики оценивают лишь рыночную стоимость сносимых узаконенных строений, но не учитывают имеющиеся имущественные (вещные и обязательственные) права на изымаемые земельные участки, обременения и ограничения таких прав, что предусмотрено статьей 27 Жилищного кодекса ("В случае сноса находящихся в собственности граждан жилых домов (квартир) в связи с изъятием земельных участков ... выплачивается рыночная стоимость сносимых жилого дома (квартиры), иных строений, сооружений и насаждений, а также рыночная стоимость права на земельный участок в полном объеме") и Национальным стандартом оценки имущества (НСОИ) №10 "Оценка стоимости недвижимости" , зарегистрированного Министерством юстиции 18 ноября 2009 года № 2044.

Почему так происходит? Оценщики не хотят участвовать в возможных судебных заседаниях, на которых истцы (органы государственного управления или застройщики) будут опротестовывать результаты, содержащиеся в отчетах об оценке, с учетом стоимости имеющихся у владельца имущественных прав на изымаемый земельный участок.

Как защитить право собственности?

Если собственник жилья считает, что его права нарушены, то он имеет право обжаловать решения и действия хокимията или застройщика в судебном порядке:

• "Граждане, органы самоуправления граждан и общественные объединения в случаях, если градостроительная деятельность затрагивает их интересы, имеют право: требовать в административном или судебном порядке отмены решения о размещении, проектировании, строительстве, реконструкции или вводе в эксплуатацию зданий, сооружений и других объектов при нарушении законодательства о градостроительстве…" (статья 10 Градостроительного кодекса).

• "Если в результате издания не соответствующего закону акта органа государственного управления или местного органа государственной власти нарушаются права собственника и других лиц по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом, такой акт в судебном порядке признается недействительным по иску собственника или лица, права которого нарушены" (статья 35 Закона "О собственности в Республике Узбекистан").

• "Граждане Республики Узбекистан, иностранные граждане и лица без гражданства имеют право на судебную защиту от любых неправомерных действий (решений) государственных и иных органов, должностных лиц, а также от посягательств на жизнь и здоровье, честь и достоинство, личную свободу и имущество, иные права и свободы» (статья 9 Закона "О судах").

• "При несогласии собственника с решением, влекущим прекращение права частной собственности, оно не может быть осуществлено до разрешения спора судом. При рассмотрении спора решаются также вопросы возмещения собственнику причиненных убытков" (статья 19 Закона "О защите частной собственности и гарантиях прав собственников").

Собственник освобождается от уплаты государственной пошлины при обращении в суд на решения государственных и иных органов, органов самоуправления граждан, действия (бездействие) их должностных лиц о нарушении его прав и законных интересов, связанных с осуществлением права частной собственности. Но если суд в своем решении подтвердит правомерность действий органов государственного управления и должностных лиц, то в этом случае пошлина – в размере 1 минимального размера заработной платы – будет взыскана с истца.

В своем выступлении на собрании, посвященном 24 годовщине принятия Конституции, наш президент особо подчеркнул: "обеспечение верховенства закона и интересов человека – гарантия развития страны и благополучия народа". Закона! Закон должен соблюдаться всеми и на всех уровнях. Эта простая истина, которая должна войти в нашу кровь и плоть.

Может ли собственник сносимого дома или квартиры защитить свои права и интересы? Простой человек против системы? Более слабый субъект против более сильного? При наличии "телефонного права", административного давления, институциональных связей или приятельских отношений, когда судье приходиться выбирать – защищать соблюдения права или своё собственное положение. Теоретически может.

У судьи ведь есть внутреннее чувство справедливости и принцип соблюдения законности. И решение суда законно, если при его принятии соблюдено процессуальное и материальное право: в решении обязательно должен быть указан закон, которым руководствовался суд. На практике же вопросы зачастую решаются в пользу более сильного. Ведь судьи, прежде всего, люди и если перед ними стоит дилемма: защищать закон или собственное положение, карьеру, материальный уровень и сложившиеся отношения, то их выбор, зачастую, склоняется ко второму. Пример: история жителей дома № 45 по проспекту Амира Тимура в городе Ташкенте.

Снос: по закону или желанию?

Статья 34 Градостроительного кодекса четко гласит: "запрещается проектирование и строительство объектов на территории населенных пунктов без генерального плана и другой необходимой градостроительной документации". Пункт 3 "Положения": "Решения об изъятии земельного участка и сносе жилых, производственных и иных строений, сооружений и насаждений (далее — объекты) принимаются в соответствии с генеральными планами, а также проектами детальной планировки и застройки жилых районов и микрорайонов городов и поселков. Необоснованный снос жилых, производственных и иных строений, сооружений и насаждений на изымаемых земельных участках не допускается".

На то, что у города Ташкента нет утвержденного генерального плана, было указано на самом высоком уровне: "отсутствие утвержденного генерального плана города Ташкента приводит к неупорядоченному строительству…" (указ Президента от 17 августа 2018 года № УП-5515 "О правовом эксперименте по внедрению особого порядка управления в городе Ташкенте").

Этот указ был упомянут и в ответе Минстроя (от 04.10.2018 года №3940/19-08) на вопрос: на основании каких документов (при отсутствии генерального плана) осуществляется проектирование и строительство в городе Ташкенте и почему районные отделы строительства отказывают в узаконивании самовольных построек ("домовая амнистия"), ссылаясь на то, что эти постройки находятся в зоне сноса согласно генерального плана (!?). 

Однако, Минстрой не ответил на заданные вопросы: на основании указа Президента от 17 августа 2018 года № УП-5515 и статьи 25 Закона "Об обращении физических и юридических лиц" ("Обращения, поступившие в государственный орган, организацию или их должностным лицам, в полномочия которых не входит разрешение поставленных вопросов... направляются соответствующим государственным органам, другим организациям и должностным лицам...) министерство перенаправило их в хокимият города Ташкента, которое так и не соизволило ответить.

Да, согласно указу Президента от 17 августа 2018 года № УП-5515 "территориальные органы государственного управления города Ташкента подчиняются хокиму города Ташкента", но ведь их методическое обеспечение сохраняется за республиканскими органами государственного управления. Или осуществление "правового эксперимента" в городе Ташкенте подразумевает выход из республиканского правового поля? Наверное.

Иначе как можно расценить факт, что 29 сентября 2018 года на массиве Себзар был начат снос частного сектора. И это, несмотря на то, что в пункте 16 вышеупомянутого указа президента четко написано: "Установить, что до утверждения генерального плана города Ташкента и четкого определения перспектив архитектурного развития столицы: запрещается проведение работ по сносу, реконструкции и капитальному строительству в старогородской части города Ташкента…" (старый город Ташкента делился на 4 даха (административно-территориальных района): Бешагач, Кукча, Себзар, Шайхантахур.  

Кроме того, "изъятие земельного участка либо его части для государственных и общественных нужд производится при согласии землевладельца или по согласованию с землепользователем и арендатором по решению соответственно хокима района, города, области либо по решению Кабинета Министров Республики Узбекистан" (статья 37 Земельного кодекса). Предыдущий и последующий хокимы столицы аккуратно вписывали и вписывают в свои решения об изъятии земельных участков слова "при согласии населения", но на деле этого согласия не наблюдается.

Патриотизм или административный восторг?

Есть версия, что активизацию деятельности застройщиков вызвала публикация проекта указа Президента, в котором содержится возможность приватизации земельных участков, выделенных для индивидуального жилищного строительства и обслуживания жилого дома, гражданами Узбекистана или приватизированные земельные участки предлагается ввести в гражданский оборот. Это предположение имеет право на жизнь.

Но думается, что происходящее скорее объясняется желанием городских властей продемонстрировать результаты своей деятельности наглядно и быстро, создать "тепличные условия" для инвесторов, привлечь иностранные технологии и создать современный имидж городов.

Это, конечно, понятно. Не понятно, почему чиновники так и не могут наладить диалог с людьми, почему судебные и надзорные органы не защищают соблюдение и четкое исполнение действующих законов, кто дал право так вольно обходиться с нормативно-правовыми актами, почему застройщики уверены в своей безнаказанности и почему реконструкция и строительство проводятся без утвержденного генерального плана?

Некоторые могут возразить: ведь можно строить на отдельных участках и без генплана. Можно, и так делают. Но даже при наличии генерального плана, – если он устарел, – это может привести к непоправимым последствиям. Например, к сносу зданий в исторической части Самарканда, охраняемой ЮНЕСКО.

Отсутствие актуальных генеральных планов, современных градостроительных идей, возведение зданий и сооружений, которые уничтожают самобытность и уникальность городов, сохранение точечной застройки – это реалии сегодняшнего дня. Согласитесь, к патриотизму это не имеет отношения.

Да, есть проекты детальной планировки и проекты застройки, но дело в том, что проекты детальной планировки должны разрабатываться на основе генерального плана, а проекты застройки – на основе утвержденного проекта детальной планировки (статьи 37 и 38 Градостроительного кодекса). Получается, что возводятся стены дома, а его фундамента (генерального плана) нет.

Так что, если генеральный план отсутствует, то нужно прекратить любое строительство? Законодательством предусмотрен и подобный вариант: "В период разработки нового генерального плана населенного пункта вопросы, связанные с отводом земель для текущего строительства на территории населенного пункта, должны согласовываться в установленном порядке с его разработчиком" (статья 34 Градостроительного кодекса), т.е. допускается текущее строительство: завершение начатых проектов или объектов. Не новых, а начатых.

Оптимистическая трагедия

Картина для собственников сносимого жилья складывается удручающая. Административное рвение чиновников по-прежнему зашкаливает, преобладают командные методы управления, на собственников сносимых домов и квартир смотрят как на досадную помеху, право на частную собственность попирается. Почему? Недостаточный уровень правовых знаний, низкая способность к коллективному отстаиванию прав и охраняемых законом интересов граждан, с одной стороны, и мощь, и консерватизм государственного аппарата, с другой.

Обращения в государственные и судебные органы собственников, которые считают свои имущественные права нарушенными, зачастую безрезультатны. И чиновники прямо говорят: "Жалуйтесь. Все равно жалоба к нам поступит для ответа". Так и происходит.

Кажется, тупиковая ситуация. Но хочется верить, что попытки государства по защите прав собственников в этот раз окажутся успешными. Пункт 2 указа Президента от 01.08.2018 г. N УП-5495 "О мерах по кардинальному улучшению инвестиционного климата в Республике Узбекистан": "Определить, что с 1 сентября 2018 года:

• принятие решений об изъятии земельных участков для государственных и общественных нужд допускается исключительно после проведения открытого обсуждения с заинтересованными лицами, земельные участки которых планируется изымать, а также оценки выгод и издержек;

• снос жилых, производственных помещений, иных строений и сооружений, принадлежащих физическим и юридическим лицам, при изъятии земельных участков разрешается после полного возмещения рыночной стоимости недвижимого имущества и убытков, причиненных собственникам в связи с таким изъятием;

• убытки, причиненные физическим и юридическим лицам в результате вынесения незаконного административного акта государственного органа (должностного лица), подлежат возмещению государством, в первую очередь за счет внебюджетных средств соответствующих органов с последующим взысканием с виновного лица в регрессном порядке".

Хочется верить, что скоро, очень скоро, повысится правовая грамотность населения и активность собственников по защите своих прав и "принуждению" чиновников соблюдать действующее законодательство. Хочется верить в справедливый и независимый суд, в эффективную работу надзорных органов, в чиновников, которые знают, уважают и выполняют законы.

На торжественном собрании, посвященном 25-летию принятия Конституции Республики Узбекистан, президент особо отметил: "во-первых, в ежедневной деятельности государственных органов должен беспрекословно обеспечиваться конституционный принцип приоритета прав и свобод человека. Главным правилом для руководителей всех уровней должен стать принцип "Не народ должен служить государственным органам, а государственные органы должны служить народу». Конечно, мы стараемся изменить отношение руководителей к своей работе, но изменение руководителей с закостеневшим мышлением идет трудно".

Действительно, "признание проблемы – половина успеха в ее разрешении". И решать вопрос соблюдения прав собственников должны все: и руководство страны, и сами собственники. Только совместными усилиями можно изменить систему. Хочется верить, что "частная собственность, наряду с другими формами собственности, неприкосновенна и защищается государством" (статья 53 Конституции). Так хочется верить…

(Мнение редакции может отличаться от мнения автора)

Новости не выбирают: читайте все самое интересное в Telegram-канале АН Podrobno.uz