Узбекистан, Ташкент - АН Podrobno.uz. С 1 июля 2019 года физические лица – граждане Узбекистана вправе приватизировать земельные участки, предоставленные им для индивидуального жилищного строительства и обслуживания жилого дома.

Экономист-аналитик и независимый эксперт Игорь Цой рассуждает о том, почему в условиях сохранения командно-административных методов управления приватизация земельных участков не приведет к укреплению системы защиты прав собственников и не будет гарантировать неприкосновенность частной собственности на землю.

Мы вовсе не получили Землю в наследство от наших предков – мы всего лишь взяли ее в долг у наших детей.

Антуан де Сент-Экзюпери

 

Согласно указу Президента от 10 января 2019 года в Узбекистане разрешили приватизировать землю. С 1 июля 2019 года:

• юридические лица – резиденты получают право приватизировать участки, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности или приватизируемые ими здания и сооружения, объекты производственной инфраструктуры, а также прилегающие к ним земельные участки, в размерах, необходимых для осуществления производственной деятельности;

• физические лица – граждане Узбекистана вправе приватизировать земельные участки, предоставленные им для индивидуального жилищного строительства и обслуживания жилого дома.

Для собственников индивидуальных жилых домов наибольший интерес представляет вопрос о том, какие преимущества принесет выкуп земельных участков, на которых расположен дом, и введение земельных участков в гражданский оборот.

Землю – владельцам?

Принятый указ является не первым нормативно-правовым актом, направленным на практическую реализацию в частную собственность земельных участков. В статье 2 закона Республики Узбекистан от 20 июня 1990 года № 97-XII "О земле" (утратил силу) уже было определено, что "земельные участки могут передаваться в собственность: юридическим и физическим лицам, в том числе иностранным, при приватизации объектов торговли и сферы обслуживания вместе с земельными участками, на которых они размещены… ". Обратите внимание на дату принятия закона. 1990 год. Еще существовала Узбекская ССР!

Затем были приняты указы Президента от 21 января 1994 года "О мерах по дальнейшему углублению экономических реформ, обеспечению защиты частной собственности и развитию предпринимательства ", от 24 ноября 1994 года "О повышении эффективности   использования земель ", от 15 марта 1994 года "О приоритетных направлениях дальнейшего развития процесса разгосударствления и приватизации в Республике Узбекистан ".

Позже появился указ Президента от 24 июля 2006 года № УП–3780 "О приватизации земельных участков, занятых зданиями и сооружениями юридических лиц и граждан ", в котором гражданам – резидентам Республики Узбекистан впервые предоставлялось право с 1 января 2008 года приватизировать земельные участки, выделенные им для индивидуального жилищного строительства и обслуживания жилого дома.

Почему этот указ не был реализован? Думается, что из-за невозможности предусмотреть все последствия введения земельных участков в гражданский оборот, не были созданы соответствующие организационно-правовая и экономическая базы реализации прав собственности на землю, а также отсутствовали механизмы определения справедливой выкупной цены земли и регулирования земельного рынка.

Именно поэтому в Земельном кодексе были сохранены положения, которые гласят, что "физические лица могут иметь земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, срочного (временного) пользования, аренды и собственности " (статья 17 Земельного кодекса), при этом "право собственности юридических и физических лиц на земельные участки возникает… при приватизации объектов торговли и сферы обслуживания вместе с земельными участками, на которых они размещены " (статья 18 там же).

То есть, до настоящего времени в законодательстве не была прописана возможность выкупа земельных участков, на которых расположены индивидуальные домостроения и сооружения.

Нужно ли так спешить?

Земля имеет уникальное ключевое значение в деятельности человечества, являясь основным и естественным фактором в любой сфере жизни и бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и оказании услуг. Земля обладает несколькими функциями: экологической (Земля или планета), поверхность планеты (объект хозяйствования и экономических отношений), социальной (место обитания и жизни человека) и политической (территория государства).

Организация земельного рынка – это исключительно сложный и противоречивый процесс, требующий комплексного решения и очень осторожного подхода. Не случайно, в некоторых странах – учитывая важность этого вопроса – были проведены референдумы о введении частной собственности на землю (например, в Кыргызстане всенародный референдум по этому вопросу был проведен в октябре 1998 года). Интересен и такой факт: 24 декабря 1990 года IV съезд народных депутатов СССР принял постановление о проведение референдума о частной собственности на землю.

Земля – невосполнимый природный ресурс – всегда имела и имеет особый юридический статус. В Конституции Узбекистана закреплено, что "земля, ее недра, воды, растительный и животный мир и другие природные ресурсы являются общенациональным богатством" (статья 55). Статья 16 Земельного кодекса уточняет: "Земля является государственной собственностью – общенациональным богатством…" или земля находится (по действующему законодательству) в государственной собственности.

Для сравнения можно привести статью 9 Конституции Российской Федерации, которая определяет, что "земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности".

Может действительно, было бы целесообразно вынести вопрос о введении частной собственности на земельные участки на всенародный референдум. Хотя реализация этого предложения маловероятна.

Хозяин, почем земля?

Земельные участки, на которых расположены жилые дома, де-факто уже стали объектом гражданского оборота. Для наглядности приведем схему, которая отображает рыночные цены продажи одного и того же дома (рыночная стоимость дома принята за 150 000 денежных единиц) с участком 6 соток, но расположенного в различных местах.

Отчетливо видно, что в рыночную стоимость дома заложена стоимость прав пользования и владения земельным участком, которые сопоставимы с рыночной ценой этого участка. Можно зайти на любой сайт по продаже объектов недвижимости или посмотреть объявления в печатных СМИ и увидеть, что везде существует рубрика "Продажа земельных участков".

Конфликт между собственником, землепользователем и государством

Земельные участки фактически уже давно вовлечены в гражданский и хозяйственный оборот. Поэтому на первый взгляд логично закрепить это положение юридически. Но так кажется, только на первый взгляд.

Почему сообщение о введении права частной собственности на землю вызвало бурные положительные эмоции? Потому что землевладельцы уверены, что став собственниками земельных участков они будут надежно защищены от чиновничьего произвола и административного давления. Хотя бы в вопросе принудительного изъятия земли.

Рассмотрим это вопрос подробнее. Начнем с того, что статья 37 Земельного кодекса определяет, что "изъятие земельного участка либо его части для государственных и общественных нужд производится при согласии землевладельца или по согласованию с землепользователем и арендатором по решению соответственно хокима района, города, области либо по решению Кабинета Министров Республики Узбекистан".

Длительное время в нашем законодательстве не было четкого определения, что понимать под государственными и общественными нуждами. Очень часто размытость формулировок приводила к фактам волюнтаризма и самоуправства, как со стороны чиновников, так и со стороны инвесторов: под эту формулировку подводили все решения по выделению земельных участков.

И если раньше этот вопрос не был особо актуальным в виду отсутствия масштабного строительства и реконструкции, то за два последних года он стал самым злободневным: нарушения действующего законодательства при изъятии земли и сносе индивидуальных и многоквартирных домостроений стали носить системный характер.

Указ Президента "О мерах по кардинальному улучшению инвестиционного климата в Республике Узбекистан" от 1 августа 2018 года определил, что "изъятие земельных участков для государственных и общественных нужд допускается исключительно в следующих целях:

• предоставление земель для нужд обороны и государственной безопасности, охраняемых природных территорий, создания и функционирования свободных экономических зон;

• выполнение обязательств, вытекающих из международных договоров;

• обнаружение и разработка месторождений полезных ископаемых;

• строительство (реконструкция) автомобильных и железных дорог, аэропортов, аэродромов, объектов аэронавигации и авиатехнических центров, объектов железнодорожного транспорта, мостов, метрополитенов, тоннелей, объектов энергетических систем и линий электропередачи, линий связи, объектов космической деятельности, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей;

• исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов за счет средств Государственного бюджета Узбекистана, а также в других случаях, прямо предусмотренных законами и решениями президента".

Слово в слово как основания изъятия земельных участков в соседнем Казахстане, кроме второй половины пятого пункта (в Казахстане он дан в формулировке "а также строительство объектов, предусмотренных документами Системы государственного планирования Республики Казахстан, за счет бюджетных средств").

Государство vs Землепользователь

Нарушение прав землепользователя при изъятии участка, на котором расположено частное домостроение, заложено уже в законодательной и нормативно-правовой базе.

Статья 27 Жилищного кодекса гласит: "В случае сноса находящихся в собственности граждан жилых домов (квартир) в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд собственникам, по их выбору и по соглашению сторон предоставляется в собственность другое равноценное благоустроенное жилое помещение... либо выплачивается рыночная стоимость сносимых жилого дома (квартиры), иных строений, сооружений и насаждений, а также рыночная стоимость права на земельный участок в полном объеме".

Обратите внимание – компенсации подлежит также "рыночная стоимость права на земельный участок в полном объеме".

Но в "Положении о порядке возмещения убытков гражданам и юридическим лицам в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд", утвержденного постановлением Кабинета Министров от 29 мая 2006 года № 97, фраза о компенсации "рыночной стоимости прав на земельный участок в полном объеме" отсутствует.

Именно поэтому стоимость имущественных прав на землю не учитывают ни инвесторы, ни представители хокимията, ни специалисты оценочных организаций, которые при проведении оценки стоимости индивидуального дома не включают в отчет об оценке стоимость прав на земельный участок (право собственности, право владения, право распоряжения, право пользования, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и других).

И такое положение сохраняется несмотря на то, что кодекс или закон имеет более высокий юридический статус, чем постановление правительства, которое является подзаконным актом.

В Национальном стандарте оценки имущества Республики Узбекистан (НСОИ № 10) "Оценка стоимости недвижимости", зарегистрированном Министерством юстиции 18 ноября 2009 года, указано, что "объектами оценки, на которые распространяется действие НСОИ № 10, являются объекты недвижимости (недвижимого имущества), под которыми понимаются: свободные (без улучшений) земельные участки; застроенные земельные участки (земельные участки с улучшениями).

Стоимость объектов оценки определяется с учетом имущественных (вещных и обязательственных) прав на них, обременений и ограничений таких прав… НСОИ № 10 предназначен для оценочных организаций, оценщиков, заказчиков оценочных услуг и подлежит обязательному применению при оказании услуг по оценке стоимости недвижимости и экспертизе достоверности отчетов об оценке стоимости недвижимости".

Такие коллизии приводят к тому, что рыночная стоимость имущественных прав на изымаемые земельные участки – стоимость прав сопоставима с рыночной стоимостью этих участков – не компенсируются. "Для устранения такой ситуации и необходимо ввести частную собственность на землю!" – скажет внимательный читатель. Хорошо, давайте посмотрим на эту ситуацию со стороны собственника земли.

Государство vs Собственник земельного участка

На сегодняшний день правовая природа права государства на изъятие земли или принудительное прекращение права частной собственности на земельные участки полностью не определена не только в Узбекистане, но и во всем мире.

В регулировании земельных отношений наблюдается тенденция к постепенному отказу от абсолютного характера права частной собственности на землю. Вместо неограниченности этого права провозглашается его ограниченность критерием общественной полезности ("utilidad publica").

В нашей стране и в РФ он характеризуется понятием "государственные и общественные нужды", в Германии – "общественное благо", в США – "общественные нужды", в Португалии и Турции – "общественные интересы", в Швеции – "важные общественные интересы", в Италии – "общие интересы", в Белоруссии – "общественная необходимость", в Испании – "общественная целесообразность". Видно, что в мировой практике в основе изъятия земельных участков лежит общественный, а не государственный интерес. Это важно.

Основа законодательства Узбекистана и государственного управления – это командно-административная система или ручное управление, когда руководитель страны или ведомства берет решение всех вопросов на себя и каждую задачу решает индивидуально. Без осуществления перехода от ручного управления к регламентному будут сохраняться и правовые коллизии, и нарушения нормативно-правовых актов.

Можно принять правильные законы, но, главное, как добиться, чтобы они четко исполнялись. Статья 5 закона "О собственности в Республике Узбекистан" определяет, что "Республика Узбекистан гарантирует равноправие и правовую защиту всех форм собственности", то есть по закону частный собственник и государство должны иметь равные права.

Как будто очередное столкновение норм права: государство имеет право изъять частную собственность, а частный собственник государственную – нет. Кроме того, государство имеет такие институты публичного права как реквизиция, национализация и конфискация.

Но необходимо понять, что при изъятии земельных участков, находящихся в частной собственности, государство реализует полномочия как публичная власть.

Право государства на принудительное отчуждение частной собственности естественным образом вытекает из примата политики над правом, силы над принципом. Нужно различать гражданско-правовые и публично-правовые отношения. Именно из-за этих различий ни один частный собственник земли не застрахован от изъятия земельного участка государством, включая принудительное отчуждение.

Даже в США действует V Поправка к Конституции: "… частная собственность не должна изыматься для общественных нужд без справедливого вознаграждения". Уже в Древнем Риме различались две отрасли права — публичное (ius publicum) и частное право (ius privatum).

Именно римскому юристу Ульпиану (Domitius Ulpianus, 170 – 228 гг. н. э.) принадлежит высказывание "Publicum ius est quod ad statum rei romanae spectat, privatum quod ad singulorum utilitatem" ("Публичное право есть то, которое относится к положению римского государства; частное – которое [относится] к пользе отдельных лиц").

Для того, чтобы лучше понять почему право частной собственности является абсолютным в гражданском праве и не является таковым в публичном, рассмотрим пример.

Государство расширяет дорогу. Для этого необходимо изъять три приватизированных земельных участка с частными домами. Рыночная стоимость каждого дома и участка 1,5 млрд сумов. Государство предложило каждому собственнику компенсацию в размере 1,5 млрд сумов. Два собственника согласились на компенсацию, а третий – не согласен с оценкой и требует 3,0 млрд сумов, применяя стратегию поведения "не уступать" ("hold-out").

В нашем примере каждый из собственников находится в положении монополиста, с которым государство должно договариваться. Но третий собственник требуют более высокую цену по сравнению с ценой, на которую он согласился бы при других обстоятельствах. Что государство делает в таких случаях? Оно обращается в суд, который своим решением оправдывает обоснованность права государства принудительно изъять частную собственность для общественных целей, то есть преимущество и первостепенность публичного права над гражданским сохраняется.

Поэтому владельцы земельных участков не будут заинтересованы в выкупе земли, так как действующее законодательство не предоставляет абсолютных и квазиабсолютных исключительных прав собственности на землю и отсутствуют преимущества права собственности на землю перед правами владения и пользования.

Нет смысла выкупать земельный участок, если собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земли платят земельный налог, собственники и не собственники одинаково не защищены от изъятия земли для государственных и общественных нужд, конфискации, национализации и реквизиции, при соблюдении действующего законодательства размер денежной компенсации за изымаемый земельный участок одинаков не зависимо от того в собственности или во владении он находится.

Для чего ускорено вводится разгосударствление земельных участков, если это не принесет особой выгоды новоявленным собственникам? Ответ прост: проведение реформ всегда требует больших финансовых затрат. Государственный бюджет 2019 года предусматривает увеличение поступления доходов на 18,6% и расходов на 23% по сравнению с 2018 годом. Это очень высокие темпы прироста и поступление средств от приватизации, по мнению разработчиков, один из способов пополнения доходной части бюджета.

Почему введение купли-продажи земли приведет к росту коррупции или как делать деньги из воздуха

В условиях, когда законодательство и нормативно-правовые акты в сфере земельных отношений не адаптированы к ведению рыночных отношений, не обеспечивается эффективная работа органов государственного управления и их действенный контроль, сохраняются низкий уровень жизни населения и его правовая грамотность ввод земли в гражданский оборот приведет к росту коррупции и мошенничества. Обратимся опять к примеру.

Чиновник принимает решение об изъятии земельного участка площадью 1 га на котором расположены 16 земельных участков (по 6 соток) с частными домами для строительства Фирмой коттеджей. Пусть рыночная стоимость каждого дома 50 денежных единиц, а 1 сотка стоит 20 единиц.

Получается, что каждый земельный участок с расположенным на нем домом оценивается в 170 единиц, которые и выплачиваются собственникам из Фонда по возмещению причиненного ущерба физическим и юридическим лицам в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд.

Участок выделяется Фирме для строительства. Фирма производит слом домов, очистку и выравнивание всего участка (затраты 10 единиц) и монтирует один сборный дом за 40 единиц. Затем обращается с заявлением о приватизации участка 1 га и выплачивает в счет приватизации рыночную стоимость земли в сумме 2 000 единиц (100 соток * 20 единиц) за счет банковского кредита на строительство. А потом демонтирует коттедж и продает приватизированный участок другому застройщику или инвестору по цене 25 единиц за сотку (земельный участок без обременений, очищенный и выровненный, стоит дороже).

Итого расходов: 10 (слом и очистка участка) + 40 (цена сборного дома и его монтаж) + 2 000 (приватизация участка) + 92 (% за банковский кредит на строительство за 3 месяца из расчета 18% годовых) = 2 142 единицы. Доход: 30 (продажа демонтированного дома) + 2 500 (цена продажи участка) = 2 530 единиц. Прибыль валовая (до уплаты налогов): 2 530 – 2 142 = 388 единиц.

В приведенном примере за приватизацию земельного участка Фирма заплатила по рыночной стоимости. В случае приватизации по кадастровой стоимости прибыль увеличится в несколько раз. Кстати, это другой вариант "как делать деньги из воздуха", когда земельные участки, на которых расположены "неиспользуемые или неэффективно используемые здания и сооружения", передаются Фонду развития урбанизации.

Фонд реализовывает участок Фирме по кадастровой стоимости или близкой к ней, а Фирма затем имеет право продать участок другому застройщику, но уже по рыночной: ведь земельный участок находится в собственности Фирмы. И в первом и во втором случаях Фирма не потратила ни одной единицы своих собственных средств, воспользовавшись кредитом, и, главное, эти схемы абсолютно законны. Все это имело место и при проведении залоговых аукционов в Российской Федерации, которые по своей сути являлись мошенническими схемами.

И где здесь коррупция? Обратите внимание, на схеме незаметно находится Чиновник, который фактически проводит эти операции в жизнь, обеспечивая продвижение интересов Фирмы, а значит и своих, в различных организациях. На практике, подобного рода схемы выглядят намного сложнее и многообразнее и в них, как правило, включена коррупционная составляющая.

Во-первых, земельная и строительная сферы всегда предполагают крупные вложения средств и переплетение интересов, а во-вторых, введение земельных рыночных отношений в практику без разработки соответствующих нормативов – это благодатная почва для развития коррупции, злоупотреблений и нарушения принципов справедливости. Вспомните, как в сентябре прошлого года был задержан бывший хоким Юнусабадского района Ташкента Бахтиёр Абдусаматов при получении взятки 400 тысяч долларов за выделение земельного участка.

Приватизация – это всегда длительный процесс. На Западе формирование класса собственников осуществлялось веками. Обратимся к опыту разгосударствления или приватизации в России, где она произошла за несколько лет. Около 77% граждан России продолжают считать итоги приватизации нечестными и несправедливыми и готовы к пересмотру её итогов.

При этом собственники утверждают, что они не нарушали никаких законов, действовавших на момент приватизации. Просто потому, что на тот момент законодательно механизмы приватизации не были четко разработаны и прописаны или основаниями для ее проведения служили подзаконные акты.

Поэтому так важно, сначала разработать и принять соответствующие законодательные акты и, в первую очередь, закон "Об антикоррупционной экспертизе". Основными принципами, которой являются обязательность проведения антикоррупционной экспертизы проектов нормативно-правовых актов; оценка нормативно-правового акта во взаимосвязи с другими нормативно-правовыми актами; объективность и проверяемость результатов антикоррупционной экспертизы нормативно-правовых актов и их проектов; определение компетентности лиц, проводящих антикоррупционную экспертизу нормативно-правовых актов и их проектов; сотрудничество органов исполнительной власти, иных государственных органов и организаций, с институтами гражданского общества при проведении антикоррупционной экспертизы нормативно-правовых актов и их проектов.

С введением в гражданский оборот земельных участков начнется четвертый этап приватизации в стране. Думается, что необходимо критически изучить допущенные в ходе осуществления предыдущих этапов приватизации ошибки и просчеты и сделать правильные выводы: ведь результаты этих упущений проявляются даже сегодня.

Необходимо ознакомиться с зарубежным опытом функционирования земельного рынка. Это как раз тот случай, когда торопиться нужно медленно. Особенно, учитывая трепетное и благоговейное отношение к земле. Карл Маркс также подметил эту особенность земли в работе "Экономическо-философские рукописи 1844 года": "Земельная собственность, в отличие от капитала, есть такая частная собственность, такой капитал, который еще обременен местными и политическими предрассудками, такой капитал, который еще не вполне пришел к самому себе из своей переплетенности с окружающим миром, капитал еще незавершенный".

(Мнение редакции может отличаться от мнения автора)

Не пропусти ничего важного: больше новостей в Telegram-канале Podrobno.uz.